ALTERINI /CIFUENTES
ARGUMENTOS DE ALTERINI:
• El CV de inmuebles necesita ineludiblemente de la forma de la escritura publica
• Es imperativo de esta no nace solo del Art., 1184 inc. 1°
Art.1184.- Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:
1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro
Sino también de su correlación con los Art. 975 a 978 y 1140
Art.975.- En los casos en que la expresión por escrito fuere exclusivamente ordenada o convenida, no puede ser suplida por ninguna otra prueba, aunque las partes se hayan obligado a hacerlo por escrito en un tiempo determinado, y se haya impuesto cualquier pena; el acto y la convención sobre la pena son de ningún efecto.
Art.976.- En los casos en que la forma del instrumento público fuese exclusivamente ordenada, la falta de ella no puede ser suplida por ninguna otra prueba, y también el acto será nulo.
Art.977.- Cuando se hubiere ordenado exclusivamente una clase de instrumento público, la falta de esa especie no puede ser suplida por especie diferente.
Art.978.- La expresión por escrito puede tener lugar, o por instrumento público o por instrumentos particulares, salvo los casos en que la forma de instrumento público fuere exclusivamente dispuesta.
Art.1140.- Los contratos son consensuales o reales. Los contratos consensuales sin perjuicio de lo que se dispusiere sobre las formas de los contratos, quedan concluidos para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento.
Vuelve débil e inconsistente el catalogar a la escritura publica como una mera formalidad ad probationem, ya que esta no es suplible por otros medios probatorios, ni siquiera la confesión.
• Art.1185.- Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.
El BCV importa un contrato en donde las partes se obligan validamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles, este es un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto pero no como CCV, sino como contrato que obliga a concluir el de CV.
• Este C tiene importantes efectos propios, que no son los naturales de la CV, y se presenta como un C previo, intermedio, antecontrato, etc.
• El fundamento del 1185 es la presunción de que quienes suscriben un BCV tienen en mira que se concrete finalmente la CV a la que aspiran, no interesa que sepan o no que el objeto perseguido solo se alcanzara con el posterior CCV, que para ser tal, requiere la escritura publica.
• Aparece un caso típico de venta forzosa
Art.1324.- Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:
2 - Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada;
• No genera la obligación de transferir el dominio lo impide el:
Art.2602.- La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.
El boleto de no reviste el carácter de titulo suficiente (1184 inc. 1°, 975 a 978 y 2609)
Art.2609.- Se pierde igualmente el dominio por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles después de firmado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición.
• El efecto propio del BCV es la obligación de otorgar la escritura publica, o sea de conformar el titulo suficiente para transferir el dominio, una verdadera obligación de hacer con la eficacia del 1187
Art.1187.- La obligación de que habla el artículo 1185 será juzgada como una obligación de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública, bajo pena de resolverse la obligación en el pago de pérdidas e intereses.
• Nada obsta que las partes puedan agregar otras obligaciones (hacer tradición, pagar el precio, etc.)
• Es inexplicable la supresión efectuada al Art. 1184 " bajo pena de nulidad", continuando el Art. 1183 vigente:
Art.1183.- Cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdrá si se hiciese en otra forma.
(Cuando dice 97 es 975):
Art.975.- En los casos en que la expresión por escrito fuere exclusivamente ordenada o convenida, no puede ser suplida por ninguna otra prueba, aunque las partes se hayan obligado a hacerlo por escrito en un tiempo determinado, y se haya impuesto cualquier pena; el acto y la convención sobre la pena son de ningún efecto.
• Luego de la reforma 17711 se mantiene el sistema de Vélez: el BCV es nulo como CCV, pero conforma un contrato valido de promesa de CV que da lugar a una venta forzosa, tesis robustecida por el Art. 150 de la 19551, que se refiere a promesa de contrato. (actual 146 de la LC)
Art. 146.--Promesas de contrato. Las promesas de contrato o los contratos celebrados sin la forma requerida por la ley no son exigibles al concurso, salvo cuando el contrato puede continuarse por éste y media autorización judicial, ante expreso pedido del síndico y del tercero, manifestada dentro de los treinta (30) días de la publicación de la quiebra en la jurisdicción del juzgado.
Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiere abonado el veinticinco por ciento (25 e/o) del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio
• Art.1323.- Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.
De CCV nace la obligación del vendedor de transferir la propiedad de la cosa, pero esa obligación consiste en la tradición de la cosa y no en el otorgamiento de la escritura, y no puede haber tradición translativa de dominio sin que exista escritura publica.
El 1323 no es un texto aislado sino integrado en un sistema de normas
Art.577.- Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.
No caben en nuestro derecho aseveraciones como "la escritura translativa de dominio", "es la transferencia misma del dominio", "instrumento publico de transferencia dominial" etc.
Cuando el 1323 prevé que el CCV hace nacer la obligación de transferir la propiedad, se refiere inequívocamente a la obligación de hacer tradición de la cosa.
• El 1185 no permite una interpretación distinta de la siguiente:
Ante la falta de EP los C no quedan concluidos como tales y solo tendrán el efecto minorado de contener la obligación reciproca de las partes de otorgar la necesaria EP.
La obligación de transferir la propiedad de la cosa no es la de hacer EP, sino la de concretar la tradición translativa de dominio, la que no puede tener lugar sin el titulo suficiente, que es la EP. La transmisión de dominio no la provoca el titulo, la EP, sino el modo, la tradición.
• El 1185 habla de comprador y vendedor, se debe a falta de pureza técnica del precepto.
• Al resolverse que el adquirente por BCV con posesión prive sobre el titular por escritura, siempre que sea de buena fe, no se avanza sobre la naturaleza jurídica del boleto. Esta prelación surge de los sgtes. Arts.
Art.594.- Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendrá derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los que sabiéndola hubiesen tomado posesión de la cosa.
Art.2791.- Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la acción, presentaren cada uno títulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en posesión de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario.
Art.3269.- Cuando una persona ha contratado en diversas épocas con varias personas la obligación de transmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la persona que primero ha sido puesta en posesión de la cosa, es preferida en la ejecución del contrato a las otras, aunque su título sea más reciente, con tal que haya tenido buena fe, cuando la cosa le fue entregada.
El desplazamiento de la posesión y no la naturaleza jurídica del boleto es la explicaron a esta prelación.
ARGUMENTOS DE CIFUENTES:
• El boleto es un verdadero CCV, en donde las partes convencionalmente, tienen la convicción y la intención común de celebrar un C de este tipo, no obstante que para su cumplimiento debe otorgarse la escritura translativa de dominio.
• Se tata de un uso y una practica unánimes, el boleto implica para los contratantes el CCV. Las partes se dicen, se llaman y sienten "comprador" y "vendedor"
• El boleto juega para ellos un papel fundamental: la concreción definitiva de consentimiento, hay un entendimiento reciproco, las partes saben a que atenerse.
• Si frente a las normas jurídicas es dable encontrarse en la necesidad de la interpretación, y son dudosas las razones de alguna de las posturas teóricas es constructivo manejar dicha interpretación acorde con lo que es, lo que ocurre y lo que conviene que ocurra. Frente a argumento de peso, inclinarse por es sentido que se comunique perfectamente con la sociedad.
• En la compra y venta no se transfiere, se obliga a transferir la propiedad. Y eso es justamente lo que ocurre con el BCV. La escritura pública transfiere la propiedad. La EP no es mas que una forma de dar cumplimiento a la obligación de la CV
• La interpretación que considera que en la EP se celebra el CCV desnaturaliza el concepto del Art. 1323, pues en ella se ejecuta el C, no se celebra. El BCV es la manifestación concreta de la def. del 1323
• En el caso de los C que menciona el 1184, la forma tiene proyección en los efectos, pero el acto es valido en su génesis y como tal. Para remarcar la diferencia se suprimió el "bajo pena de nulidad", la EP no representa el consentimiento de las partes, sino que es la forma requerida para el cumplimiento de la obligación de asumieron en el C.
• La omisión de la EP no ataca la validez del acto, sino que operas sobre la producción de los efectos de ese mismo acto, o para la necesidad de su prueba. El acto es tal, siempre que estén cumplidos en el los elementos esenciales qué surgen las 1323, solo que para darle ejecución, en mira a las consecuencias previstas por los contratantes se requiere el instrumento publico de transferencia dominial.
• En el 1185 las palabras "concluidos como tales" debe entenderse como "terminados con todos sus efectos cumplidos" con las obligaciones asumidas ejecutadas. (ver apunte)
• No puede darse por finiquitado en sus efectos y obligaciones un CCV en el cual no se haya firmado la EP, pero si se trata de una CV celebrada que impone para concluir la obligación de firmar ese documento.
• De acuerdo con el 1186
Art.1186.- El artículo anterior no tendrá efecto cuando las partes hubiesen declarado en el instrumento particular que el contrato no valdría sin la escritura pública.
Si las partes no lo declaran expresamente, el C vale y tiene efectos, el de obligar a hacer la EP Si no fuera el CCV, la escrituración por el juez seria formalizar el consentimiento, celebrar el C.
El BCV es el contrato, el anudamiento de voluntades para comprar y vender, y la escritura simplemente la formalidad de su cumplimiento parcial: transferencia de dominio. Por eso el boleto puede prevalecer habiendo fecha cierta y tradición sobre el. acto escriturario, y el poseedor por boleto vence al comprador por EP sin posesión.
Anotación por Cátedra Dr. Bonavera a las
15:59:53
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I.- NATURALEZA JURIDICA
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CURSO SOBRE BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA.
I.- -NATURALEZA JURÍDICA.
1. Interrogantes planteados por el boleto de compraventa Respuesta jurisprudencial anterior a la Reforma de 1968.
2. Legislación Nacional: C. Civil, Ref. Ley 17.711
3. Análisis de las posiciones de los Dres. Alterini y Cifuentes en: "Perrone de Giampietro", en "Arcuri c. Balbarani". El Der. T.76, p.469.
4. Doctrina de la Conversión del Acto Jurídico. Art. 1185 C. Civil.
II. POSESION Y BOLETO.
1. La posesión en el C. Civil de Vélez
2. El art 2355, último párrafo. Panorama jurisprudencia.
3. Efectos de la entrega de la posesión entre las partes.
4. Efectos de la entrega de la posesión respecto de terceros.
Conflictos con respecto a otros acreedores del vendedor. Doctrina y Jurisprudencia.
5. Derechos del comprador de inmueble sin haber medido tradición.
III. BOLETO Y CONCURSO DEL VENDEDOR.
Problemática planteada Plenario Comercial "Lozzi c Socha S.A" (su doctrina). ED T° 20, p. 497. (Votos de los Dres. Halperin y Vázquez).
Reforma de la Ley 17.711: art. 1185, bis, art.150 Ley 19551; el art 146 de la Ley 24.522. Fallo Plenario: "Arturo de Zaguir, Mafia c. Concepción Arenal SCA". ED 941648: (Análisis de posiciones mayoritaria y minoritaria) DR. Martiré, Dr. Barrancos y Vechia.
Jurisprudencia de la Sup. Corte de la Pcia, de Mendoza. Fallo: "Coviram S.A" JA 17.3.1997, N° 6028.
Análisis y comentario de un caso jurisprudencial concreto.
IV. TITULO Y BOLETO DE COMPRAVENTA
1) Ámbito de las acciones reales. La prueba en materia de reivindicación (art. 2789 a 2792 C.C)
2) ¿El Boleto es titulo apto para entrar en el juego probatorio de la acción reivindicatoria?
3) El Boleto y el interdicto de adquirir.
4) El boleto y la prescripción corta.
V. BOLETO Y PUBLICIDAD.
1) Sistemas de publicidad inmobiliaria. C.C Vélez y en la actualidad.
2) Ley 17801. Principios registrales que le informan.
3) La tradición y la usucapión registral. art 2505 frente a los arts. 2355 y 1185 bis. 4) El Boleto y su registración. Sistemas de publicidad. Ley 14.005; D/L 9002/63.
5) Ley de Prehorizontalidad N° 19724. Plenario ''`Cotton c/ Tutundjian". LL.1979-A-p.528.
(Su doctrina).
VI. PREPARAClON OTORGAMIENTO Y EJECUCION DEL BOLETO.
1) El intermediario en el negocio inmobiliario.
2) La reserva de compra. Naturaleza. Retención indebida. Art. 173, inc .2° C. Penal.
3) La cláusula "Como seña y a cuenta de precio", Plenario: "Mendez c. Perrupato de Ferrara". Doctrina. ED.2-443.
4) La obligación de escriturar. Art. 1187 C. Civil Plenario: "Cazes de Franzino". Su doctrina. Art.512 Cod. Procesal Civil y Comercial.
5) Cesión del Boleto.
6) El asentimiento conyugal. Art.1277 C. Civil. Plenario "Feldman"; doctrina
7) El delito de desbaratamiento de derechos acordados. Art 173, inc. II C. Penal y Boleto de Compraventa Inmobiliario.
VII. TECNICA INSTRUMENTAL.
1) Dinámica del boleto de compraventa. Natalio Etchegaray. RN N°.
2) Modelos contractuales usuales.
Anotación por Cátedra Dr. Bonavera a las
15:05:25
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